中國的房地產稅收知多少

　　【內容提要】房地產業被作為支柱產業為國家和社會所倚重;房地產業被更加倚重的一個重要原因應當是房地產業除了能夠帶動與之相關的產業發展之外，還是國家的重要稅源;房地產行業作為稅源，不僅僅是在轉讓環節被作為稅源涵養的，更重要的是在保有環節也是被作為稅源涵養的;中國房地產稅收種類占了中國目前開征的稅種的50%以上。

　　國務院在2006年歲末修改了《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》，這是建設部的負責人以官方名義提出征收物業稅等房地產保有環節稅收以來國務院就房地產保有環節征收稅收的一個開端。適值2007年歲首，朋友閑聊時問我，購買和保有一套100萬元左右的房地產需要繳納多少稅收，我詳細研究了這一問題，根據國家稅務總局網站上的稅收文件，購買和保有一套房地產需要繳納的稅種包括了：營業稅、土地增值稅、契稅、城市建設維護稅、印花稅、土地使用稅、城市房地產稅、房產稅、固定資產方向調節稅、耕地占用稅。此外，如果在開發過程中將開發商轉嫁給消費者的增值稅等其他稅種加上，則我國現行法律上規定的24 個稅種中，房地產的稅種占了50%以上。

　　現將我國的房地產稅收以100萬元左右的房地產為例，就交易和保有該房地產需要繳納的稅收計算如下：

　　一.100萬元房地產的計算假定

　　我們計算稅收的假定如下：

　　購買該房地產的建筑面積為100平方米，每建筑面積平方米的房地產的價格為人民幣10000元，總價合計人民幣100萬元;購買的房地產的土地使用權是以出讓方式取得的，土地使用權的出讓用途為住宅，出讓年限為70年，購買時該房地產已經建成，該房地產的土地使用權期限為70年，購買該房地產的價格為人民幣100萬元，出賣人為開發商;開發商購買該房地產的土地使用權時是以掛牌出讓方式取得的，假定出讓金的掛牌起價為每樓面建筑平方米700元，經競價后該房地產的出讓金由700元競爭至1000元，每平方米增加300元。

　　基于某些稅收的稅率是由地方人民政府具體確定的，因此我們姑且將該房地產確定在北京市。

　　此外，開發商在取得該宗建設用地時，其土地成本占房價總額的30%。

　　開發商在開發建設該房地產時，每平方米的建筑安裝成本(不含營業稅)假定為2000元人民幣。

　　二.土地出讓金(物業稅)

　　許多人認為，土地出讓金就是物業稅，我們姑且按照這一認識計算物業稅。

　　在本案中，土地使用權的出讓金由開發商向國家繳納的金額為每平方米1000元，100平方米的房地產的出讓金為人民幣10萬元。該出讓金已經作為成本轉嫁給了購買人，購買人應當承擔向國家繳納的土地使用權出讓金為人民幣10萬元。

　　也即是：如果物業稅包括了土地使用權出讓金，則購買人繳納給國家的出讓金為人民幣10萬元。

　　三.契稅

　　(一)開發商繳納并轉嫁給購買人的契稅

　　根據《中華人民共和國契稅條例》及其實施細則的規定，并根據北京市人民政府的規定，北京市的契稅按照3%的標準繳納，其中普通住宅的稅率減半為1.5%。

　　假定開發商取得土地使用權的成本占總價的30%，其中出讓金為10%，其他成本為20%。，也即是，在100萬元的房價中，土地成本為人民幣30萬元，其中土地使用權出讓金為人民幣10萬元，其他土地成本為人民幣20萬元。

　　根據北京市的規定，開發商繳納契稅應當按照取得該房地產時的價金的3%繳納，這樣，開發商繳納的契稅在本套房屋中為人民幣9000元。(30萬元的出讓金×3%=9000元)。

　　(二)購買人繳納的契稅

　　根據契稅條例的規定，契稅由買受人繳納，因此購買該房地產繳納的契稅為：15000元(計算公式為：100萬元×1.5%=15000元)，如果該房地產不是普通住宅，則契稅按照3%繳納，在這種情況下契稅為人民幣30000元。

　　四.營業稅

　　(一)政府直接向開發商征收的營業稅

　　營業稅由出賣人繳納，但在開發商轉讓房地產時，營業稅是被作為成本計算的，根據營業稅條例的規定，營業稅的稅率為5%。因此由購買人承擔的營業稅為50000元(計算公式：100萬元×5%=50000元)。

　　(二)開發商間接支付的營業稅

　　根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》的規定，建筑安裝企業應當繳納的營業稅為營業額的3%。

　　開發商支付給建筑商的建筑安裝總價(不包括營業稅的情況下)在該套房地產中為20萬元，那么，由開發商支付的建筑總價中包括了營業稅為人民幣6000元。

　　五.城市建設維護稅

　　根據國務院的規定，城市建設維護稅以營業稅為基數計算確定。假定該房地產在北京市的市區，則城市建設維護稅計算如下：

　　(一)由開發商繳納的城市建設維護稅

　　開發商繳納的營業稅為50000元，其城市建設維護稅按照7%繳納，50000元的7%為人民幣350元。

　　(二)由建筑商繳納的城市建設維護稅

　　開發商支付建筑商的營業稅為人民幣6000元，其城市建設維護稅按照7%繳納，為人民幣42元。

　　六.教育費附加

　　根據國務院的決定，在征收營業稅的同時，應當按照營業稅總額的3%征收教育費附加，因此，在征收的營業稅中，應當繳納的教育費附加按照營業稅的3%繳納：

　　(一)開發商繳納的教育費附加

　　開發商繳納的教育費附加按照開發商繳納的營業稅的總額的3%繳納，在本案中，開發商繳納的營業稅為人民幣50000元，因此應當繳納的教育費附加為人民幣150元。

　　(二)建筑商繳納的教育費附加

　　建筑商繳納的教育費附加按照建筑商繳納的營業稅的3%計征，在該房地產中，建筑商繳納的教育費附加為：27元。

　　七.耕地占用稅

　　如果該房地產是征收耕地后在耕地上建造的，那么開發商應當繳納耕地占用稅，耕地占用稅在開發商繳納后作為成本轉嫁給購買人。

　　根據耕地占用稅條例的規定，開發商應當按照下列規定繳納耕地占用稅：

　　耕地占用稅的稅額規定如下：

　　(一)以縣為單位(以下同)，人均耕地在一畝以下(含一畝)的地區，每平方米為二元至十元;

　　(二)人均耕地在一畝至二畝(含二畝)的地區，每平方米為一元六角至八元;

　　(三)人均耕地在二畝至三畝(含三畝)的地區，每平方米為一元三角至六元五角;

　　(四)人均耕地在三畝以上的地區，每平方米為一元至五元。

　　根據北京市的規定，在北京市的近郊區，耕地占用稅按照每平方米9元繳納，如果該房地產是建造在耕地上，則應當繳納耕地占用稅。

　　基于計算的復雜，本文不再具體計算。

　　八.城鎮土地使用稅

　　城鎮土地使用稅是1988年開始征收的一個涉及到房地產的稅種，根據《中華人民共和國城鎮土地使用權暫行條例》的規定，城鎮土地使用稅按照下列標準繳納：

　　在2007年1月1日前按照下列標準征收：

　　土地使用稅每平方米年稅額如下：

　　(一)大城市五角至十元;

　　(二)中等城市四角至八元;

　　(三)小城市三角至六元;

　　(四)縣城、建制鎮、工礦區二角至四元。

　　在2007年1月1日后按照下列標準征收：

　　土地使用稅每平方米年稅額如下：

　　(一)大城市1.5元至30元;

　　(二)中等城市1.2元至24元;

　　(三)小城市0.9元至18元;

　　(四)縣城、建制鎮、工礦區0.6元至12元。

　　根據北京市的規定，在2007年1月1日前，北京市將土地劃分為六級，分別按照不同的標準繳納土地使用稅，假定該房地產在北京市的二級土地范圍內，則應當繳納的土地使用稅每年為800元，計算公式為：100平方米X8元/平方米=800元，根據國務院公布的新的土地使用稅條例的規定，將大城市的土地使用稅調高到1.5元--30元，因此在2007年1月1日后，該稅種只能比現在更高。

　　如果購買該房地產，則在72年內繳納的土地使用稅至少為人民幣800元X72年=57600元人民幣。

　　九.房產稅

　　根據《中華人民共和國房產稅暫行條例》的規定，在城市范圍內的房產應當按照該條例繳納房產稅。

　　房產稅按照依照房產原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區、直轄市人民政府規定。

　　沒有房產原值作為依據的，由房產所在地稅務機關參考同類房產核定。

　　房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

　　房產稅的稅率，依照房產余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產租金收入計算繳納的，稅率為12%。

　　根據北京市的規定，“企業、事業單位房產、不論自用還是出租均按征收月份前一個月的月末帳面房產原值，一次減除百分之三十后的余值，計算繳納房產稅。其他單位和個人出租的房產，以租金收入為房產稅的計稅依據。”

　　北京市的房產稅按照年度計征。

　　因此如果該房產屬于個人所有，且不屬于免稅范圍內的，應當繳納房產稅，還房產稅按照租金收入計算納稅的金額。

　　基于房產稅的計稅基數確定的問題，本文暫不計算房產稅。

　　十.城市房地產稅

　　根據《中華人民共和國城市房地產稅條例》的規定，城市開征房地產稅，由中央人民政府財政部核定。

　　根據北京市人民政府關于征收房產稅的規定，在北京市開征房產稅后，原決定開征城市房地產稅的《北京市房地產稅稽征辦法》被廢止。

　　但根據北京市財政局、北京市地方稅務局《關于市房地產稅有關政策和征管問題的通知》的規定：依照“國務院國發(1994)10號文和財政部稅務總局(87)財稅外字第230號通知的規定精神，城市房地產稅的納稅義務人為在我國境內擁有房屋產權的外商投資企業、外國企業和外籍個人以及華僑、港澳臺同胞。”

　　因此在北京市范圍內，如果是在北京市擁有房地產的外國人、外國企業、外商投資企業、華僑、港澳臺同胞，應當按照《中華人民共和國城市房地產稅條例》的規定繳納城市房地產稅，城市房地產稅按照年度繳納，以房產原值為計算稅收的依據，稅率按照房產原值的1.2%計算。

　　因此如果購買了該房地產的人是城市房地產稅的納稅義務人，則應當按照100萬原值的1.2%繳納城市房地產稅，每年應當繳納的城市房地產稅的金額為人民幣12000元。

　　如果按照上述標準繳納70年計算，則該納稅人70年應當繳納的城市房地產稅為人民幣744000元。

　　十一.印花稅

　　根據《中華人能共和國印花稅暫行條例》的規定，無論是購買房地產的人，還是出賣房地產的人，均應當繳納印花稅。

　　本文中印花稅全部按照產權轉移的書據作為計算稅收的依據。

　　(一)買賣合同的印花稅

　　根據《中華人民共和國印花稅暫行條例》的規定，買賣合同按照銷售金額的萬分之五貼花，則買賣合同繳納的印花稅為人民幣500元。

　　(二)產權轉讓書據上的印花稅

　　房產所有權證書和土地使用權證書上的印花稅各位5元。

　　十二.土地增值稅

　　土地增值稅是轉讓人繳納的稅種。

　　基于該稅種與購買人關聯不大，因此本文不再贅述。